卖家经纪处理offer不当被重罚

卖家经纪人(listing representatives)，公平处理offer至关重要。为感兴趣的买家提供公平机会来报价，或在多重报价(multiple offer)的情况下增强合同条款，是向卖家提供最佳服务的关键。

错误的offer呈报程序会产生严重后果，最近的例子，一个地产经纪被罚款1万元。

事件回顾：
*地产经纪A放盘某个物业，附有说明指定统一时间收offer，即地产经纪保留所有offer并在指定日期和时间将其呈现给卖家。 (统一报价提示需要卖方书面指示,例如用244表。)

*放盘信息指明所有报价必须在2月24日下午5点之前注册。 [注册offer意味着买家或买家经纪人向卖家经纪人公司确认他们有offer要提交。]

*放盘信息说明，卖家保留提前收优先offer的权利（又称 bully offer）。

*地产经纪A向其自己的客户展示了该物业，并准备offer。

*地产经纪B联系了A，并预约2月19日看房。2月19日一共有5个预约看房。地产经纪A预约看房的时候，没有被告知地产经纪A已经收到offer, offer来自A自己的买家客人。

*地产经纪B向A打电话，想了解有关该物业的更多信息，并在语音信箱留下信息。A没有回复。

*地产经纪B后来收到一条消息，称该物业已售出，且2月19日的预约看房已被取消。

RECO发现，地产经纪A违反道德准则（Code of Ethics）：
1 未能通知所有表达对该物业有兴趣的买家，该物业已注册了一个offer，并且该offer来自A自己的买家客人;

2 未能在合理时间内回复B的语音信箱;

3 未能在B预约第二天看房时，通知B该房产已经登记一个offer；

4 未能获得卖家的书面指示，在指定的统一收offer时间之前审核offer。

【地产经纪须知】

推销卖房的一个要素是促使多个买家产生兴趣，然后这些买家可以提交offer给卖家。

如果卖家考虑统一时间收offer，那么地产经纪应该解释这种方法可能会使一些买家提交优先offer（ bully offer）。如何处理优先offer，必须要卖家书面指示。

此外，如果卖家改变主意并决定在统一收offer之前，先看某个offer，则需要新的书面指示。然后更新MLS上面的信息以反映变化。所有感兴趣的买家都应该收到通知，以便他们知道修改后的规则（如果买家有地产经纪代理，应通过他们的经纪人通知）。这符合卖家的利益，因为它降低了买家不知道规则变更，而未能提交offer的风险。

此类事件的发生时间很快，及时响应有关方面的询问也很重要。

RECO认定地产经纪A违反以下规定：

Code of Ethics were breached: Fairness, honesty, etc. 3. A registrant shall treat every person the registrant deals with in the course of a trade in real estate fairly, honestly and with integrity. Best interests 4. A registrant shall promote and protect the best interests of the registrant’s clients. Error, misrepresentation, fraud, etc. 38. A registrant shall use the registrant’s best efforts to prevent error, misrepresentation, fraud or any unethical practice in respect of a trade in real estate.

当公众在RECO网站查询某个地产经纪的信息时，该经纪人的处罚信息也会同时显示在注册信息的旁边。

参考原文：http://www.reco.on.ca/professionals-news/legal-corner-mishandling-offer-process-results-major-fine/

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Chang Luo (Broker)
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