问：房屋交接之前，买家想带潜在的租客看房，应如何处理？
请记住：在交房之前，该物业仍然属于卖家。因此，最后看房通常仅限于买家及其地产经纪。如果其他人想在交房之前看房，应首先获得卖家的许可。这包括潜在的租客，装修师傅，设计师，房屋检查员，甚至是朋友或家人。
地产经纪应确保买家完全理解最后看房的目的和重要性。花点时间给客人解释一下，最后看房是购买房屋的重要一步，不应该将其视为走过场。最后看房也不是向潜在租客推销的机会，除非购房合同中有条款指明，或有卖家授权。
最后看房是买家最后的机会确保物业：
1）状况跟下合同时一样；
2）包括在售价里的电器和冷暖系统正常工作；
3）卖家没有移除包含在合同里的电器设备；
4）卖家完成买房合同里商定的维修工作。
买家有时候也想尽快装修。需要提醒买家，他们必须要等到交房（产权交接）之后。几年前，RECO收到了一个空置房屋卖家的投诉，买家在交房之前装修了房屋。幸运的是，房屋最后顺利交接。但如果装修师傅损坏了房屋，或者有人在装修期间受伤，卖家的保险公司可能拒绝赔付，卖家可能会对买家提起法律诉讼。
地产经纪应亲自陪同并协助买家客人进行最后看房，以便在遇到任何问题时与卖家经纪人打交道。
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查看原文：http://www.reco.on.ca/professionals-news/ask-registrar-pre-closing-visits/
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Chang Luo (Broker)
HomeLife Golconda Realty Inc.,Brokerage*
*independently owned and operated
Saturday, September 8, 2018
Thursday, September 6, 2018
卖家经纪处理offer不当被重罚
卖家经纪人(listing representatives)，公平处理offer至关重要。为感兴趣的买家提供公平机会来报价，或在多重报价(multiple offer)的情况下增强合同条款，是向卖家提供最佳服务的关键。
错误的offer呈报程序会产生严重后果，最近的例子，一个地产经纪被罚款1万元。
事件回顾：
*地产经纪A放盘某个物业，附有说明指定统一时间收offer，即地产经纪保留所有offer并在指定日期和时间将其呈现给卖家。 (统一报价提示需要卖方书面指示,例如用244表。)
*放盘信息指明所有报价必须在2月24日下午5点之前注册。 [注册offer意味着买家或买家经纪人向卖家经纪人公司确认他们有offer要提交。]
*放盘信息说明，卖家保留提前收优先offer的权利（又称 bully offer）。
*地产经纪A向其自己的客户展示了该物业，并准备offer。
*地产经纪B联系了A，并预约2月19日看房。2月19日一共有5个预约看房。地产经纪A预约看房的时候，没有被告知地产经纪A已经收到offer, offer来自A自己的买家客人。
*地产经纪B向A打电话，想了解有关该物业的更多信息，并在语音信箱留下信息。A没有回复。
*地产经纪B后来收到一条消息，称该物业已售出，且2月19日的预约看房已被取消。
RECO发现，地产经纪A违反道德准则（Code of Ethics）：
1 未能通知所有表达对该物业有兴趣的买家，该物业已注册了一个offer，并且该offer来自A自己的买家客人;
2 未能在合理时间内回复B的语音信箱;
3 未能在B预约第二天看房时，通知B该房产已经登记一个offer；
4 未能获得卖家的书面指示，在指定的统一收offer时间之前审核offer。
【地产经纪须知】
推销卖房的一个要素是促使多个买家产生兴趣，然后这些买家可以提交offer给卖家。
如果卖家考虑统一时间收offer，那么地产经纪应该解释这种方法可能会使一些买家提交优先offer（ bully offer）。如何处理优先offer，必须要卖家书面指示。
此外，如果卖家改变主意并决定在统一收offer之前，先看某个offer，则需要新的书面指示。然后更新MLS上面的信息以反映变化。所有感兴趣的买家都应该收到通知，以便他们知道修改后的规则（如果买家有地产经纪代理，应通过他们的经纪人通知）。这符合卖家的利益，因为它降低了买家不知道规则变更，而未能提交offer的风险。
此类事件的发生时间很快，及时响应有关方面的询问也很重要。
RECO认定地产经纪A违反以下规定：
Code of Ethics were breached: Fairness, honesty, etc. 3. A registrant shall treat every person the registrant deals with in the course of a trade in real estate fairly, honestly and with integrity. Best interests 4. A registrant shall promote and protect the best interests of the registrant’s clients. Error, misrepresentation, fraud, etc. 38. A registrant shall use the registrant’s best efforts to prevent error, misrepresentation, fraud or any unethical practice in respect of a trade in real estate.
当公众在RECO网站查询某个地产经纪的信息时，该经纪人的处罚信息也会同时显示在注册信息的旁边。
参考原文：http://www.reco.on.ca/professionals-news/legal-corner-mishandling-offer-process-results-major-fine/
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Chang Luo (Broker)
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*independently owned and operated
错误的offer呈报程序会产生严重后果，最近的例子，一个地产经纪被罚款1万元。
事件回顾：
*地产经纪A放盘某个物业，附有说明指定统一时间收offer，即地产经纪保留所有offer并在指定日期和时间将其呈现给卖家。 (统一报价提示需要卖方书面指示,例如用244表。)
*放盘信息指明所有报价必须在2月24日下午5点之前注册。 [注册offer意味着买家或买家经纪人向卖家经纪人公司确认他们有offer要提交。]
*放盘信息说明，卖家保留提前收优先offer的权利（又称 bully offer）。
*地产经纪A向其自己的客户展示了该物业，并准备offer。
*地产经纪B联系了A，并预约2月19日看房。2月19日一共有5个预约看房。地产经纪A预约看房的时候，没有被告知地产经纪A已经收到offer, offer来自A自己的买家客人。
*地产经纪B向A打电话，想了解有关该物业的更多信息，并在语音信箱留下信息。A没有回复。
*地产经纪B后来收到一条消息，称该物业已售出，且2月19日的预约看房已被取消。
RECO发现，地产经纪A违反道德准则（Code of Ethics）：
1 未能通知所有表达对该物业有兴趣的买家，该物业已注册了一个offer，并且该offer来自A自己的买家客人;
2 未能在合理时间内回复B的语音信箱;
3 未能在B预约第二天看房时，通知B该房产已经登记一个offer；
4 未能获得卖家的书面指示，在指定的统一收offer时间之前审核offer。
【地产经纪须知】
推销卖房的一个要素是促使多个买家产生兴趣，然后这些买家可以提交offer给卖家。
如果卖家考虑统一时间收offer，那么地产经纪应该解释这种方法可能会使一些买家提交优先offer（ bully offer）。如何处理优先offer，必须要卖家书面指示。
此外，如果卖家改变主意并决定在统一收offer之前，先看某个offer，则需要新的书面指示。然后更新MLS上面的信息以反映变化。所有感兴趣的买家都应该收到通知，以便他们知道修改后的规则（如果买家有地产经纪代理，应通过他们的经纪人通知）。这符合卖家的利益，因为它降低了买家不知道规则变更，而未能提交offer的风险。
此类事件的发生时间很快，及时响应有关方面的询问也很重要。
RECO认定地产经纪A违反以下规定：
Code of Ethics were breached: Fairness, honesty, etc. 3. A registrant shall treat every person the registrant deals with in the course of a trade in real estate fairly, honestly and with integrity. Best interests 4. A registrant shall promote and protect the best interests of the registrant’s clients. Error, misrepresentation, fraud, etc. 38. A registrant shall use the registrant’s best efforts to prevent error, misrepresentation, fraud or any unethical practice in respect of a trade in real estate.
当公众在RECO网站查询某个地产经纪的信息时，该经纪人的处罚信息也会同时显示在注册信息的旁边。
参考原文：http://www.reco.on.ca/professionals-news/legal-corner-mishandling-offer-process-results-major-fine/
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Tuesday, September 4, 2018
多伦多地产局败诉了，房屋售价可以任意广告了？
最高法院拒绝多伦多地产局的上诉，这对遵守REBBA的规定意味着什么？
2018年8月23日，加拿大最高法院驳回了多伦多地产局（TREB）要求对下级法院裁决提出上诉的请求。该裁决要求多伦多地产局对地产经纪通过VOW（Virtual Office Websites）显示和使用房屋售价信息的某些限制。
RECO已收到这对于遵守REBBA广告要求的询问。简短的回答是没有影响，因为该裁决只适用于非广告的信息。
要解开这个疑问，重要的是理解竞争法庭裁决中定义的VOW， VOW是经纪人网站的密码保护区域，消费者要注册登记，输入密码才可以访问并搜索包含MLS信息的数据库。
一些人已经询问该如何遵守REBBA，REBBA禁止在未经当事人书面同意的情况下宣传房屋的售价。但是，竞争法庭的裁决，需要输入密码的VOW上提供的销售信息不视为广告，因为以其他渠道提供相同的信息（例如CMA）均不视为广告。
该裁决在向联邦上诉法院得到维持。虽然裁决允许在VOW上发布房屋的售价，但不应共享有条件合同的价格（sold condition）。未经买卖各方许可，在广告中发布房屋售价仍属违反REBBA2002的行为。
总结一下：竞争法庭的裁决适用于在密码保护的VOW上发布的数据，而不是广告。因此，有关广告的现有REBBA规则继续适用。未经房屋买卖各方的书面同意，地产经纪不得在任何广告中包含房屋买卖的细节，例如：
1 协议的各方;
2 物业的位置;
3 与房屋售价相关的信息。
未经书面同意而广告此类信息属违反REBBA行为，RECO将相应处理。
参考原文：http://www.reco.on.ca/professionals-news/supreme-court-declines-hear-trebs-appeal-competition-bureau-means-compliance-rebba/
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2018年8月23日，加拿大最高法院驳回了多伦多地产局（TREB）要求对下级法院裁决提出上诉的请求。该裁决要求多伦多地产局对地产经纪通过VOW（Virtual Office Websites）显示和使用房屋售价信息的某些限制。
RECO已收到这对于遵守REBBA广告要求的询问。简短的回答是没有影响，因为该裁决只适用于非广告的信息。
要解开这个疑问，重要的是理解竞争法庭裁决中定义的VOW， VOW是经纪人网站的密码保护区域，消费者要注册登记，输入密码才可以访问并搜索包含MLS信息的数据库。
一些人已经询问该如何遵守REBBA，REBBA禁止在未经当事人书面同意的情况下宣传房屋的售价。但是，竞争法庭的裁决，需要输入密码的VOW上提供的销售信息不视为广告，因为以其他渠道提供相同的信息（例如CMA）均不视为广告。
该裁决在向联邦上诉法院得到维持。虽然裁决允许在VOW上发布房屋的售价，但不应共享有条件合同的价格（sold condition）。未经买卖各方许可，在广告中发布房屋售价仍属违反REBBA2002的行为。
总结一下：竞争法庭的裁决适用于在密码保护的VOW上发布的数据，而不是广告。因此，有关广告的现有REBBA规则继续适用。未经房屋买卖各方的书面同意，地产经纪不得在任何广告中包含房屋买卖的细节，例如：
1 协议的各方;
2 物业的位置;
3 与房屋售价相关的信息。
未经书面同意而广告此类信息属违反REBBA行为，RECO将相应处理。
参考原文：http://www.reco.on.ca/professionals-news/supreme-court-declines-hear-trebs-appeal-competition-bureau-means-compliance-rebba/
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