Saturday, August 17, 2019

烈治文山市OPEN HOUSE牌管理规定



*每个地址最多摆放五个OPEN HOUSE牌;
*牌子面积最多0.36平方米,最高0.6米;
*最早于open house 开始前24小时内摆放;
*最晚于open house 结束后2小时内撤走;
*不可摆放于人行道,中央隔离带,交通岛;
*距离路沿1米以上(没有路沿的3米以上)
*open house牌除了地址,时间不可以有其他信息。

最后一条跟REEBA的法规有冲突。多伦多地产局还在努力沟通中。
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Chang Luo (Real Estate Broker, FRI)

HomeLife Golconda Realty Inc., Brokerage*
Cell: 647.869.3333
Bus: 905-888-8819
Fax: 905-727-9899

[Aurora office]: 9 Borealis Ave  Suite1,  Aurora,ON L4G0R5
[Markham office]: 3601 HWY7 E  Suite215,Markham ON L3R0M3
*independently owned and operated
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jjbbs.ca 地产经纪交流圈:暗盘楼花出租商业

Monday, January 14, 2019

地产经纪新人修炼指南


如果你正在考虑成为房地产经纪,或者你刚拿牌,你会很快意识到房地产并非大多数人认为的“赚钱容易”。这有很多原因,从行业的激烈竞争到一些糟糕的地产经纪带来的坏名声。

地产经纪有两个主要障碍:缺乏培训和没有坚持。获得适当培训和坚持不懈是成功地产经纪必经之路。

如何获得适当的教育并开始走正确的道路?

第一步,是找一家合适的地产经纪公司(Brokerage)。你可能需要比较几家,了解了他们的培训经理,管理经理甚至持牌人(Broker of Record)。通过比较,你可以了解到一些地产经纪公司提供的服务,可能其他公司没有。

新经纪应该选一家能提供大量培训的地产经纪公司。地产经纪公司将教你从找客人开始,口碑推销和营销的一切。他们将帮助你建立有价值的网络连接,提供每周,每月例会和持续的培训。

选择合适的地产经纪公司,是迈向成功的第一步。

下一步是了解你自己作为地产经纪,你的激情在哪里,专注并提升自己。

这个行业的美妙之处在于,可以根据自己喜欢的方式进行定制。无论是敲门,发广告,写文章,你都可以做到。又或者是通过社区活动,校友会同乡会,专业协会与人建立联系,也可以。无论你是喜欢运动的敲门党,还是喜欢打字的键盘侠,你都可以在地产经纪行业取得成功。

有的经纪喜欢码字,因为喜欢,他可以花很多时间通过在网站,论坛,微信,微博,社交媒体上发帖建立形象和吸引客人。如果自己有激情,这些都不会无聊。

也有的经纪喜欢打电话,他可以在上午9点打电话,并一直打到下午1点。尽管有人会骂他,也有人会告诉他人生故事。他会这些人一起笑,一起流泪,他喜欢听人们的故事,给他们带来价值,并了解他们。

这些招式都很简单,但不是每个人都能做到。新经纪应该找到自己的激情,通过专注来提升自己。

找到能激励你并了解他们正在做什么的导师/团队领队员

接下来,最重要的事情之一就是找到能激励你的人。学习一切能帮助你取得成功的知识,策略,模式。了解谁是你区域内的专家,并掌握他成功的一切信息。激励你的导师不一定要在房地产行业。

每天训练自己

当你找到合适的地产经纪公司,完成初步培训后,找到您的激情和灵感,在自己关注的领域每天训练自己。1万小时的锤炼是新人到专家的必要条件。

这个练习需要每天去做,自我监督,自我激励。坚持一万小时,不放弃,每天练习,你就会成功。如果其他人可以做到,你也可以。

英文原文参考
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Chang Luo (Broker)
HomeLife Golconda Realty Inc.,Brokerage*
*independently owned and operated

Tuesday, November 6, 2018

GTA各城市sign by-laws

规定随时可能会变化,请以各城市官网内容为准。

多伦多市 Open House sign by-law
*最大尺寸:0.5平米.
*必须包含物业地址和open house日期.
*可放置在公共道路,除了交通环岛/中央岛;
 离人行道或行车路0.3米以上;
 不可帖在电线杆,灯柱,树干,停牌或其它市政设施
*可以在open house期间摆放,天黑前移走。
*不需要permit
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多伦多市-ForSale sign by-law
*最大尺寸:民宅1平米;商业4平米
*房子所在街道最多可放置1个
*若放在公众物业需注意不可损毁地下管线
*不可干扰,阻挡,误导交通灯,交通指示牌,及警告设施
*不可阻挡行人或车辆视野。
*房子不再出售/出租时,30日内移走。
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列治文山市open house sign by-law
*禁止摆放在房屋以外的任何区域
*禁止贴在篱笆上
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列治文山市ForSale sign by-law
*最大尺寸:民宅1.2平米;商业3.5平米
*只能放在地面
*每个房屋最多一个
*不可贴在篱笆上
*房子不再出售/出租时,14日内移走
*不需要permit
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万锦市open house sign by-law
*必须注明地址
*open house当天结束后移走
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万锦市ForSale sign by-law
*最大尺寸:民宅0.75平米;商业1.4平米
*每个房屋最多一个
*不可阻挡行人或车辆视野。
*房屋不再出售/出租时,14日内移走。
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Aurora open house sign by-law
*不超过0.5平米
*只可在open house当天摆放
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Aurora ForSale sign by-law
*最大尺寸:民宅1平米;商业2平米
*每个房屋最多一个
*不可阻挡行人或车辆视野。
*不可放在地界线之外
*房屋不再出售/出租时,14日内移走。
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Newmarket open house sign by-law
*离马路1.83米,离人行道 0.6米
*不可放置在交通环岛或中央岛
*只可以在open house当天摆放,必须显示地址和时间
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Newmarket ForSale sign by-law
*最大尺寸:民宅1平米;商业4平米
*房屋所在街道最多可放置1个
*不可放在地界线之外
*房屋不再出售/出租时,30日内移走。
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密市 open house sign by-law
*最大尺寸:0.8平米
*只可摆放在路缘和人行道之间
*只可在open house当时摆放
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密市 ForSale sign by-law
*最大尺寸:民宅1平米;商业4平米
*房屋所在街道最多可放置1个
*只可在房屋出售/出租时放置。
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查看sign by-laws

Toronto

York

Peel

Durham

Halton




Saturday, September 8, 2018

Pre-closing visits房屋交接前的最后看房

问:房屋交接之前,买家想带潜在的租客看房,应如何处理?

请记住:在交房之前,该物业仍然属于卖家。因此,最后看房通常仅限于买家及其地产经纪。如果其他人想在交房之前看房,应首先获得卖家的许可。这包括潜在的租客,装修师傅,设计师,房屋检查员,甚至是朋友或家人。

地产经纪应确保买家完全理解最后看房的目的和重要性。花点时间给客人解释一下,最后看房是购买房屋的重要一步,不应该将其视为走过场。最后看房也不是向潜在租客推销的机会,除非购房合同中有条款指明,或有卖家授权。

最后看房是买家最后的机会确保物业:
1)状况跟下合同时一样;
2)包括在售价里的电器和冷暖系统正常工作;
3)卖家没有移除包含在合同里的电器设备;
4)卖家完成买房合同里商定的维修工作。

买家有时候也想尽快装修。需要提醒买家,他们必须要等到交房(产权交接)之后。几年前,RECO收到了一个空置房屋卖家的投诉,买家在交房之前装修了房屋。幸运的是,房屋最后顺利交接。但如果装修师傅损坏了房屋,或者有人在装修期间受伤,卖家的保险公司可能拒绝赔付,卖家可能会对买家提起法律诉讼。

地产经纪应亲自陪同并协助买家客人进行最后看房,以便在遇到任何问题时与卖家经纪人打交道。

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查看原文:http://www.reco.on.ca/professionals-news/ask-registrar-pre-closing-visits/
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Chang Luo (Broker)
HomeLife Golconda Realty Inc.,Brokerage*
*independently owned and operated

Thursday, September 6, 2018

卖家经纪处理offer不当被重罚

卖家经纪人(listing representatives),公平处理offer至关重要。为感兴趣的买家提供公平机会来报价,或在多重报价(multiple offer)的情况下增强合同条款,是向卖家提供最佳服务的关键。

错误的offer呈报程序会产生严重后果,最近的例子,一个地产经纪被罚款1万元。

事件回顾:
*地产经纪A放盘某个物业,附有说明指定统一时间收offer,即地产经纪保留所有offer并在指定日期和时间将其呈现给卖家。 (统一报价提示需要卖方书面指示,例如用244表。)

*放盘信息指明所有报价必须在2月24日下午5点之前注册。 [注册offer意味着买家或买家经纪人向卖家经纪人公司确认他们有offer要提交。]

*放盘信息说明,卖家保留提前收优先offer的权利(又称 bully offer)。

*地产经纪A向其自己的客户展示了该物业,并准备offer。

*地产经纪B联系了A,并预约2月19日看房。2月19日一共有5个预约看房。地产经纪A预约看房的时候,没有被告知地产经纪A已经收到offer, offer来自A自己的买家客人。

*地产经纪B向A打电话,想了解有关该物业的更多信息,并在语音信箱留下信息。A没有回复。

*地产经纪B后来收到一条消息,称该物业已售出,且2月19日的预约看房已被取消。

RECO发现,地产经纪A违反道德准则(Code of Ethics):
1 未能通知所有表达对该物业有兴趣的买家,该物业已注册了一个offer,并且该offer来自A自己的买家客人;

2 未能在合理时间内回复B的语音信箱;

3 未能在B预约第二天看房时,通知B该房产已经登记一个offer;

4 未能获得卖家的书面指示,在指定的统一收offer时间之前审核offer。

【地产经纪须知】

推销卖房的一个要素是促使多个买家产生兴趣,然后这些买家可以提交offer给卖家。

如果卖家考虑统一时间收offer,那么地产经纪应该解释这种方法可能会使一些买家提交优先offer( bully offer)。如何处理优先offer,必须要卖家书面指示。

此外,如果卖家改变主意并决定在统一收offer之前,先看某个offer,则需要新的书面指示。然后更新MLS上面的信息以反映变化。所有感兴趣的买家都应该收到通知,以便他们知道修改后的规则(如果买家有地产经纪代理,应通过他们的经纪人通知)。这符合卖家的利益,因为它降低了买家不知道规则变更,而未能提交offer的风险。

此类事件的发生时间很快,及时响应有关方面的询问也很重要。

RECO认定地产经纪A违反以下规定:

Code of Ethics were breached: Fairness, honesty, etc. 3. A registrant shall treat every person the registrant deals with in the course of a trade in real estate fairly, honestly and with integrity. Best interests 4. A registrant shall promote and protect the best interests of the registrant’s clients. Error, misrepresentation, fraud, etc. 38. A registrant shall use the registrant’s best efforts to prevent error, misrepresentation, fraud or any unethical practice in respect of a trade in real estate.

当公众在RECO网站查询某个地产经纪的信息时,该经纪人的处罚信息也会同时显示在注册信息的旁边。

参考原文:http://www.reco.on.ca/professionals-news/legal-corner-mishandling-offer-process-results-major-fine/

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Chang Luo (Broker)
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Tuesday, September 4, 2018

多伦多地产局败诉了,房屋售价可以任意广告了?

最高法院拒绝多伦多地产局的上诉,这对遵守REBBA的规定意味着什么?

2018年8月23日,加拿大最高法院驳回了多伦多地产局(TREB)要求对下级法院裁决提出上诉的请求。该裁决要求多伦多地产局对地产经纪通过VOW(Virtual Office Websites)显示和使用房屋售价信息的某些限制。

RECO已收到这对于遵守REBBA广告要求的询问。简短的回答是没有影响,因为该裁决只适用于非广告的信息。

要解开这个疑问,重要的是理解竞争法庭裁决中定义的VOW, VOW是经纪人网站的密码保护区域,消费者要注册登记,输入密码才可以访问并搜索包含MLS信息的数据库。

一些人已经询问该如何遵守REBBA,REBBA禁止在未经当事人书面同意的情况下宣传房屋的售价。但是,竞争法庭的裁决,需要输入密码的VOW上提供的销售信息不视为广告,因为以其他渠道提供相同的信息(例如CMA)均不视为广告。

该裁决在向联邦上诉法院得到维持。虽然裁决允许在VOW上发布房屋的售价,但不应共享有条件合同的价格(sold condition)。未经买卖各方许可,在广告中发布房屋售价仍属违反REBBA2002的行为。

总结一下:竞争法庭的裁决适用于在密码保护的VOW上发布的数据,而不是广告。因此,有关广告的现有REBBA规则继续适用。未经房屋买卖各方的书面同意,地产经纪不得在任何广告中包含房屋买卖的细节,例如:
1 协议的各方;
2 物业的位置;
3 与房屋售价相关的信息。

未经书面同意而广告此类信息属违反REBBA行为,RECO将相应处理。

参考原文:http://www.reco.on.ca/professionals-news/supreme-court-declines-hear-trebs-appeal-competition-bureau-means-compliance-rebba/
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Chang Luo (Broker)
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Friday, June 22, 2018

当新科技遇上传统地产中介行业

高科技铁粉们擦拳磨掌,准备用智能技术改进传统业务模式。如果成功,会有很大的回报。然而加拿大房地产经纪,必须在法律法规范围内工作,必须遵守规则。因此,地产中介商业模式有限。

地产经纪当然可以使用创新科技,从传统地产中介市场切蛋糕并繁荣起来,前提是要有一个合适的商业模式。

上周,一家新科技创新地产公司在经营七年后,倒闭了。这家公司无法使其成为市场颠覆者的同时,还可继续盈利。

公司倒闭影响了80多名地产经纪,另外还有一组软件和人工智能(AI)开发人员。

尽管资本雄厚,这家地产公司的倒闭表明,地产中介行业是一个难以被新科技颠覆的行业,新科地产公司很难扩大规模。

面对已建立的数十年品牌的地产中介公司,新科技公司想挑战,但是不容易。 真正想从地产中介行业分一杯羹的科技创业公司,需要在发起冲击之前,先解决商业模式是否盈利的问题。

当一家地产公司过度依赖和标榜向买卖双方提供“打折”的服务和“打折”的佣金时侯,客人会觉犹豫。毕竟大部分人一生中最大的财务决定就是房地产交易。

这家公司倒闭前试图开发AI应用程序,在地产中介业务中使用人工智能。 当地产公司追加资金投资在新技术开发,用以建立新的商业模式时,这是有风险的。要么公司不差钱,要么商业模式非常好。

不管有没有高科技,地产经纪都离不开两点:
1 让客人喜欢你,信任你
2 充分了解客人的需求,并满足之。

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Chang Luo (Broker )

HomeLife Golconda Realty Inc.,Brokerage*

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参考文献:http://www.remonline.com/theredpin-closes-down-being-a-tech-disruptor-isnt-easy/?utm_source=REM+Inbox+Update&utm_campaign=3fac421745-EMAIL_CAMPAIGN_2018_06_22_06_15&utm_medium=email&utm_term=0_3f4c7c7b65-3fac421745-62559145